Ev sahibi yasal üst sınırın üzerinde kira artışı yapabilir mi?

Konut kiralarındaki artış oranı kanun ve diğer yasal düzenlemelerle devlet tarafından belirlenmiş olsa da, son yıllarda tüm dünyada yaşanan yüksek enflasyon artışından etkilenen ev sahipleri kiracılarından fahiş kira artışları talep edebilmektedirler. Peki kiracı yasal sınırın üzerinde kira artışını kabul etmek zorunda mıdır? Kiracı fahiş kira artışını kabul etmez ise ne olur?
Günümüzde ev sahibi kiracı anlaşmazlıklarında büyük bir artış yaşandığı gibi, bu anlaşmazlıklardan kaynaklı olarak ev sahipleri ve kiracılar arasında hakaret, yaralama hatta cinayet gibi çok daha vahim olayların yaşandığı görülmektedir. Bu anlaşmazlıkların çözümünde ilgili kanun ve kira hukuku uygulamalarını iyi bilmek önemlidir. Ev sahibinin kiracıdan yasal artış oranı üzerinde bir kira talep etmesini tüm detaylarıyla inceleyelim.

Türkiye'de ev sahipleri, kira artışı yapmadan önce Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık ortalama Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) oranını dikkate almalıdır. Kira bedelinin TÜFE oranı kadar artırılması, kira sözleşmesinde daha düşük bir oran taraflarca belirlenmemişse ev sahibinin yasal hakkıdır. Yıllık Kira Artış Oranının Geçiçi Olarak %25 ile Sınırlandırılması
Enflasyonunu son yıllarda beklenmedik bir şekilde yükselmesinden sebeple yüksek TÜFE oranlarında kira artışlarının yapılmasının kiracılara zarar vermesini önlemek amacıyla, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Geçici Madde 1 ile kira artışlarının %25 oran ile sınırlandırılmasına karar verilmiştir. Son durumda 6098 sayılı Borçlar Kanunu’na konut kira sözleşmelerinde kira artış oranının sınırlı olduğuna dair eklenen Geçici Madde 2 hükümleri doğrultusunda %25’lik kira artış oranı 1 Temmuz 2024’e kadar uzatılmıştır. Özetle 01.07.2024 tarihine kadar kira bedellerinde %25 oranından daha fazla bir artışı kiracıyı kabul etmeye zorlamak yasal değildir.

Önemle belirtmek gerekir ki Türkiye’de fahiş kira artışı isteyen ev sahibini mevcut yasal düzenlemeler karşısında bir yere şikayet etmeye gerek yoktur. Çünkü kiracı kabul etmedikçe fahiş kira artışı geçerli olmayacaktır. Eğer ev sahibi fahiş kira artışında ısrarcıysa, bu talebi için alınabilecek ilk hukuki önlem, kiracının ev sahibine yazılı olarak haksız kira artışına itiraz ettiğine dair bildirimde bulunmasıdır. Kiracı, bu bildirimde fahiş kira artışını kabul etmediğini ve kira bedelinde fahiş artış istenmesinin hukuka uygun olmadığı bildirmelidir. Yasal düzenlemeler üzerinde talep ettiği kira artış oranı kiracı tarafından kabul edilmediği için ev sahibinin kiracıyı tahliye davası ile evden çıkartma yoluna başvurması mümkün değildir ve böyle bir yasal hakkı bulunmamaktadır.

Ev sahiplerinin haksız kira artışını kabul etmeyen kiracısına karşı ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açtığı uygulamada sıkça görülmektedir. Ev sahibi; Borçlar Kanunu’nun aradığı kriterlerde konut ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunu mahkeme önünde kanıtlayabilirse, kanunda belirtilen sürelere riayet etmek şartıyla kiracıyı tahliye ettirebilmektedir. Ancak bu durumda önemli olan husus ev sahibinin sırf kira artışını kabul etmediği için kiracıyı tahliye ettirmesinin hukuken mümkün olmadığı; tahliyeye karar verilebilmesi için gerçek ve samimi bir ihtiyacı olduğunu kuşkuya yer bırakmaksızın ispat etmesi gerektiğinin bilinmesidir.

Kiradan kaynaklı anlaşmazlıkların bir nebze de olsa önüne geçilebilmesi ve tarafların karşılıklı oturup müzakere etmelerini sağlayabilmek için 1 Eylül 2023 tarihinde itibaren kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk uygulaması başlamıştır. 01.09.2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında doğrudan dava açılamamakta ve zorunlu arabuluculuk sürecinin tüketilmesi gerekmektedir.
Sonuç olarak son yıllarda artan ev sahibi-kiracı anlaşmazlıkları, kamu huzurunu bozduğu gibi mahkemelerin iş yükünü de olumsuz yönde etkilemektedir. Bu sebeple kanun koyucu, kira kaynaklı uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk uygulamasını getirerek yargılamanın yükünü bir nebze olsa da hafifletmeye çalışmıştır. Ancak yüksek enflasyon oranları ve değişen ekonomik dengeler, ev sahiplerini ve kiracıları farklı arayışlara sevk etmiştir. Kira hukuku oldukça kapsamlı ve usul kuralları içeren bir hukuk dalıdır. Hukuki süreçte yapılacak bir hata geri dönüşü olmayan hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle, kira uyuşmazlıklarında bir kira hukuku avukatından destek almak, haklarınızı öğrenmek ve korumak için son derece önemlidir.